En la actualidad la demanda en el mercado del alquiler es muy elevada, por lo que la oferta también ha crecido de forma exponencial en los últimos años. En la mayor parte de las ocasiones, los propietarios antes de poner una vivienda en alquiler, la reforman para poder cobrar un alquiler más alto o al menos le dan un lavado de cara para ponerla a punto antes de que llegue un nuevo inquilino tras haberse ido otro. Hay que tratar de que nuestra vivienda destaque todo lo posible sobre el resto. Como hemos comentado, hacer una reforma en un piso para alquilar es una buena opción por dos motivos fundamentales. El primero es que conseguimos atraer más fácilmente la atención de los potenciales inquilinos. Y el segundo es que podemos solicitar el pago de una renta más elevada a los arrendatarios.

Si llevamos a cabo un acondicionamiento de la vivienda que vayamos a alquilar por un valor medio de 26.000 euros, la rentabilidad del inmueble puede mejorar hasta en un 30%. Por lo que mejorar la habitabilidad de la casa con una reforma es una de las mejores decisiones que podemos tomar como propietarios.

Pero una duda que suele surgir siempre a la hora de acometer estas obras de reparación y conservación es si estos gastos son o no deducibles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del propietario, sobre todo teniendo en cuenta que la vivienda aún no está en alquiler y por lo tanto no genera ingresos.

Los asesores inmobiliarios de GILMAR ofrecen una dilatada experiencia y pueden asesorarnos sobre cualquier tema relativo al alquiler de nuestra vivienda. De esta forma no tendremos que preocuparnos por nada, ya que un experto nos acompañará durante todo el proceso de arrendamiento, para que éste se lleve a cabo de la manera más rentable y segura posible.

Para la Agencia Tributaria, realizar una mejora en un piso que vamos a arrendar provoca como consecuencia directa un aumento de valor de mercado, lo que es sinónimo de que estamos realizando una inversión para obtener una mayor rentabilidad mediante el arrendamiento.

No obstante la ley no es concisa y da mucho margen a una interpretación subjetiva. Por ejemplo, sustituir una instalación de calefacción antigua por una nueva sí es un gasto deducible, mientras que instalar un sistema de calefacción nuevo en una vivienda que no contaba con ella es una mejora y por lo tanto es un gasto no deducible. Esto mismo puede pasar con otros elementos de la vivienda, como por ejemplo con aires acondicionados o ascensores.

Según el manual de IRPF, una reparación es todo aquel proceso por el cual se pone nuevamente en condiciones de funcionamiento un elemento del inmovilizado. Mientras, la conservación se centra en mantener los inmovilizados en condiciones óptimas de funcionamiento, de forma que su capacidad productiva se mantenga.

A su vez, para que la deducción tenga efecto como arrendador, tendremos que demostrar el uso de la vivienda con fines de alquiler y que como propietario no la utilizaremos como vivienda habitual, incluso si pretendemos vivir en ella de forma temporal por un período corto de tiempo.

Listado de gastos deducibles para los propietarios

A continuación, un resumen de los gastos deducibles del alquiler para el propietario, siempre que se justifique su vinculación con la puesta en alquiler del inmueble:

  • Reparaciones de instalaciones existentes: electricidad, agua, gas.
  • Pintura interior y exterior.
  • Reparación o sustitución de suelos, ventanas o puertas.
  • Reparación de tejados, bajantes o estructuras afectadas.
  • Sustitución de elementos deteriorados (caldera, termos, sanitarios).
  • Costes de mantenimiento habituales.

Estos gastos forman parte de los otros gastos fiscalmente deducibles del alquiler, siempre que estén correctamente documentados y vinculados con el uso arrendaticio.

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¿Cuánto puedes deducir?

La deducción por gastos derivados del arrendamiento de viviendas tiene un límite: el importe total deducible en cada ejercicio fiscal no podrá superar los rendimientos íntegros obtenidos por el alquiler de ese inmueble durante el mismo año.

Si realizas gastos por un valor superior al rendimiento del alquiler:

  • El exceso podrá deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.
  • Esta deducción posterior está limitada, nuevamente, por el rendimiento obtenido en cada uno de esos años y aplicable por cada inmueble de forma individualizada.

Es decir, no puedes deducir más de lo que ingresas por el alquiler de esa propiedad.

Importe máximo deducible en gastos de reparación y conservación antes de alquilar

La Ley de IRPF determina que el máximo deducible por los gastos de reparación y conservación realizados en un inmueble que vayamos a arrendar, no podrá superar el importe generado como rendimientos íntegros del capital inmobiliario en ese ejercicio en concepto de alquiler de vivienda. Circunstancia que implica un problema para el contribuyente si la vivienda aún no ha sido alquilada.

Si el total de los gastos supera el importe generado como rendimiento, el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes pero nuevamente no podrá exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de ellos y para cada bien o derecho constituido.

Condiciones para aplicar la deducción

Para que Hacienda acepte la deducción por gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario, deben cumplirse las siguientes condiciones:

  1. El inmueble debe estar destinado al arrendamiento.
  2. Los gastos deben haberse producido con el objetivo de poner la vivienda en alquiler, no para su uso personal.
  3. No puedes haber usado la vivienda como residencia habitual, ni siquiera temporalmente, en el mismo ejercicio fiscal.
  4. Los trabajos deben estar relacionados con la reparación o conservación, no con la mejora estructural del inmueble.

Además, debe existir intención clara de alquilar el inmueble, aunque todavía no se haya producido la formalización del contrato con un inquilino.

Documentación necesaria

Para poder aplicar correctamente esta deducción, deberás conservar:

  • Facturas originales de todos los trabajos realizados, detallando concepto, fecha e importe.
  • Justificantes de pago (transferencias bancarias, recibos).
  • Cualquier documento que acredite que la vivienda se ha destinado o se destinará al arrendamiento: contrato de alquiler, publicaciones de anuncios, gestión a través de agencia inmobiliaria, etc.

La Agencia Tributaria puede requerir esta documentación en caso de revisión, por lo que es importante conservarla durante al menos cuatro años.

Cómo aplicar la deducción

Al presentar la declaración de la renta, los propietarios deben incluir los ingresos obtenidos por el alquiler como rendimientos del capital inmobiliario y, en ese mismo apartado, restar los gastos deducibles correspondientes al inmueble arrendado.

Dentro de ese bloque de gastos, se incluye:

  • Reparación y conservación.
  • Intereses de préstamos hipotecarios vinculados al inmueble.
  • Tributos y tasas municipales (IBI, recogida de basuras).
  • Primas de seguros vinculados a la vivienda alquilada.
  • Servicios y suministros, si los paga el arrendador.

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