Tal y como estaba previsto, tres meses después de la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, esta entró en vigor esta semana. La actual ley hipotecaria trae importantes novedades, si bien es cierto que muchas de ellas no son con carácter retroactivo y no se aplican a los contratos firmados con anterioridad al 16 de junio hay varios elementos a destacar y que desde Gilmar vamos a describirte a continuación.

Gastos de contratación

A partir de ahora todos los gastos de contratación de una hipoteca salvo los de tasación y copias notariales pasarán a manos de los bancos. Los gastos de gestoría, notaría, de registro y el polémico Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados recaerán ahora sobre la banca.

Cláusulas suelo y protección frente a desahucios

Se eliminan las cláusulas suelo y se endurece el procedimiento de desahucio por ejecución hipotecaria. Para que una entidad pueda requerir el desahucio de una vivienda las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de la vida del préstamo.

Si esto mismo sucede en la segunda mitad del periodo de vencimiento del préstamo se debe impagar el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Además se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir. Esta medida es de carácter retroactivo y se aplicará a todas las hipotecas.

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Mayor coordinación entre bancos y notarías

Los notarios estarán obligados a informas a sus clientes de forma gratuita sobre las condiciones y cláusulas precisas del contrato hipotecario en un plazo de 10 días, realizar un test de comprensión al solicitante del crédito y reflejar el resultado de que se ha efectuado todo ello en un acta notarial sin coste alguno para el solicitante del crédito.

Las entidades financieras deberán volcar en las plataformas tecnológicas de los notarios las condiciones que ofrezcan a los interesados para luego los notarios informar de ellas pertinentemente a sus clientes. Al mismo tiempo, para que los clientes reciban una mejor asesoría el personal de la banca deberá superar un examen de conocimientos que les acredite para asesorar en la venta de productos inmobiliarios.

Libertad para cambiar de banco

A partir de ahora, cuando el cliente reciba una oferta de subrogación de otra entidad, su banco podrá presentar una contraoferta que la iguale o la mejore en los siguientes 15 días. Durante ese plazo, el prestatario podrá decidir qué hace: aceptar las nuevas condiciones de su banco y modificar su hipoteca mediante una novación o rechazarlas y seguir adelante con la subrogación. Antes de esta ley, si el cliente quería cambiar su hipoteca de banco, no podía hacerlo si su entidad le presentaba de una contraoferta igual o mejor. Esta medida también es de carácter retroactivo.

De tipo variable a tipo fijo

Desde la entrada en vigor de esta ley la comisión que los bancos pueden aplicar por pasar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo no puede superar el 0,15% del capital pendiente y solo está permitido cobrarla si el cambio se hace en los primeros tres años de vida. Esto es válido para modificaciones realizadas mediante pacto con la entidad (novación) o por un cambio de banco en la hipoteca (subrogación).

Antes de la entrada en vigor la nueva ley, la comisión que podían cobrar los bancos en caso de subrogación o novación era del 0,5% (0,25% a partir del sexto año en el caso de la subrogación). Por tanto, la retroactividad de esta medida supone un ahorro importante para quien quiera pasar su hipoteca del tipo variable a tipo fijo.

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