¿Se implican en el sector vivienda todo lo que deberían las Administraciones Públicas? Juzgue usted

El Ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha anunciado esta semana que el Ministerio va a transferir 21,5 millones de euros a la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes) para promover la construcción de más de 5.000 viviendas destinadas a alquiler social que no superen los 400 euros en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Ibiza y Málaga. Esta medida de llevarse a cabo supondría que en un periodo de cuatro a seis años se aumentaría el stock de viviendas social en 20.000.

Una cifra que ni mucho menos va a evitar que España pierda el dudoso honor de ser uno de los países de la UE cuyo parque de vivienda social destinada al alquiler supone uno de los porcentajes más bajo sobre el stock total de viviendas. Apenas un 1,5% (ver gráfico).

Desde Gilmar sabemos perfectamente que el Estado y las empresas no tienen que ser -ni mucho menos- entes antagónicos. Muchos de los importantes retos que se originan en el sector inmobiliario y que tienen una fuerte repercusión social, son más fáciles solucionar con la colaboración público-privada. Por eso en este post vamos a tratar de echar un vistazo con cifras a cuál ha sido el compromiso de las Administraciones Públicas con el sector residencial.

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La importancia cualitativa del sector inmobiliario

Con independencia del mayor o menor tamaño que pueda tener el sector inmobiliario dentro del conjunto de la economía de un país, éste posee una relevancia cualitativa importante. Por un lado, el acceso a una vivienda digna es un derecho reconocido en la Constitución y la forma de hacer efectivo dicho derecho es con un sector inmobiliario dinámico que genere la oferta de viviendas necesarias para satisfacer la demanda de inmuebles. A su vez, además de la cantidad de viviendas es necesario que estas sean accesibles para la ciudadanía.

Como señalamos en anteriores ocasiones sobre cómo el Gobierno puede facilitar la accesibilidad a la vivienda, una de las medidas que se han demostrado empíricamente más efectivas para abaratar los precios de la vivienda es con un incremento del parque total de inmuebles con viviendas de protección oficial o viviendas sociales. Esto se debe a que la vivienda social contribuye a aumentar la oferta de vivienda.

Pero también, el establecimiento de un precio social bastante por debajo del precio de mercado dificulta que los precios de la vivienda privada puedan dispararse si existen alternativas a precios más baratos. Sin embargo, el gasto público dedicado por el Gobierno específicamente a mejorar el acceso a la vivienda es de solo el 0,01% del PIB, uno de los más bajos de la OCDE.

Otro de los elementos que le dan importancia cualitativa al sector inmobiliario es que dentro de este se marca la evolución de los precios de la vivienda. La Comisión Europea en su Procedimiento de detección de Desequilibrios Macroeconómicos (MIP por sus siglas en inglés), señala la evolución de los precios de la vivienda como uno de los indicadores claves para establecer una alerta temprana de riesgo de estallido de una crisis económica.

El motivo es que el mercado inmobiliario de un país se encuentra en fase de burbuja, o en un alto riesgo de caer en ella, si el índice real de precios de la vivienda experimenta subidas anuales del 6% o más (el 6% de cota se estableció como referencia en base a estudios históricos de burbujas inmobiliarias en distintos países). España, pese a la actual subida de los precios de la vivienda, se encuentra por debajo de esa cota.

No obstante si llegara a rebasarla, el poseer un parque de vivienda social potente como el que tiene muchos de sus socios europeos supondría una importante palanca que poder activar si es necesario rebajar ese índice de precios, salir de la zona de peligro, y no entrar en una fase de burbuja que nos arrastre a una subsiguiente crisis.

Importancia cuantitativa del sector inmobiliario

Una vez analizado el valor cualitativo que tiene el sector inmobiliario y argumentado la importancia de una colaboración público privada, que requiere un compromiso por parte del Estado mayor que el llevado a cabo hasta ahora, pasamos a analizar aspectos cuantitativos. Si atendemos al gasto público por funciones, en lo que es concretamente la partida de desarrollo inmobiliario se observa que el esfuerzo realizado por las Administraciones Públicas, o bien ha estado en la media, o bien se ha ubicado levemente por debajo (ver tabla).

Al ser porcentajes tan reducidos, añadimos para el caso de España los valores en términos absolutos. En el último año disponible -2016- la inversión productiva del Estado en desarrollo de vivienda fue de 2.196 millones de euros, repuntando un 67,4% desde los 1.312 millones de euros marcados en 2013 y mínimos del periodo, y en línea con los niveles precrisis de 2007 (ver gráfico).

Fuente Eurostat

Ahora bien, ¿podemos considerar aceptable el igualar la media de la eurozona en inversión en desarrollo de vivienda? Eso dependerá del peso que tenga este sector sobre el conjunto de la economía. Pues lógicamente si en España el peso del sector inmobiliario sobre el PIB es mayor que la media de la eurozona, la implicación del gasto público del Estado en este sector debería ser mayor.

Para responder a esta pregunta, vamos a comparar el peso que tiene el sector inmobiliario sobre el conjunto del PIB en España y en la eurozona y haremos un ejercicio similar sobre el nivel de empleo. Para hacerlo, recurrimos a los datos oficiales que proporciona Eurostat sobre valor añadido por sector económico y empleo por rama de actividad. Los datos que aparecen son los siguientes (ver imágenes). En ambas ilustraciones se observa que el peso que promedio que tiene el sector inmobiliario sobre el conjunto de la economía y el empleo en España se encuentra muy cercano al que se da en la eurozona.

Conclusiones

En conclusión, en lo que se refiere a la importancia cuantitativa del sector inmobiliario la inversión de las Administraciones Públicas está en la línea de su entorno. Esto no quiere decir que dada la relevancia cualitativa del sector residencial no sea exigible una mayor implicación del Estado en aras de una mayor colaboración publico-privada.

Como anteriormente comentamos, desde Gilmar consideramos muy beneficioso tanto para el sector como para el conjunto de la sociedad que organismos públicos y privados trabajemos mano a mano para que la actividad inmobiliaria siga evolucionando hacia un sector más dinámico. Y que además de contribuir a la creación de riqueza, favorezca que la implementación de derechos básicos como el acceso a la vivienda sea lo más efectiva posible.

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