¿Cómo tributa una segunda vivienda?

Si tenemos en propiedad o estamos pensando en adquirir una segunda vivienda, deberemos tener en cuenta que ésta tributa de forma diferente a nuestra vivienda habitual. Por eso creemos conveniente explicar bien cómo es la tributación de una segunda vivienda en la Declaración de la Renta.

Pero, ¿a qué se denomina como segunda vivienda? Una segunda vivienda, según el criterio de la Agencia Tributaria, es aquel inmueble de nuestra propiedad en el que no residimos habitualmente. Dependiendo de su uso las segundas viviendas se pueden dividir en:

• Viviendas vacacionales o casuales: Por ejemplo, apartamentos en la playa, casas en la montaña o cualquier otra vivienda de uso propio en la que no residimos habitualmente.
• Producto de inversión: Casas cuya finalidad es lucrativa, es decir, para alquilar o revender.

Ambos casos son considerados como segundas viviendas. Debemos conocer por lo tanto cómo tributa una segunda vivienda, y esto va a depender del uso que hagamos de ella. Independientemente de que genere ingresos o no, deberemos siempre tributar por ella e incluirla en nuestra declaración de la renta.

Variaciones en la fiscalidad

La fiscalidad variará en función de si la alquilamos como vivienda permanente, si lo hacemos como vivienda vacacional, si la vendemos o si la mantenemos para nuestro disfrute personal. En función del uso al que destinemos la segunda vivienda se declarará en el IRPF de una manera u otra.

En líneas generales, introducida en el apartado de “rentas inmobiliarias imputadas”, la segunda vivienda, y siempre que no se alquile, así como otras propiedades que no sean la residencia habitual y hasta dos plazas de garaje adquiridas junto a ésta, tributarán entre el 1,1% y el 2% según el valor catastral del inmueble. Esto es de obligado cumplimiento en toda España en la Declaración de la Renta, con excepción de País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, donde no existe la imputación de rentas inmobiliarias fuera de la región.

Los consultores inmobiliarios de Gilmar, con una amplia experiencia de más de 35 años en el sector, nos ayudarán y guiarán en todo el proceso de búsqueda y adquisición de una segunda vivienda, informándonos de la forma correcta de tributación de ésta, tanto si es para uso personal como si se trata de una inversión.

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Tributación de la segunda vivienda en caso de alquiler permanente

Cómo tributa una segunda vivienda en el caso de que se trate de un alquiler permanente y seamos nosotros los arrendatarios (caseros), es uno de los diferentes tipos de tributación que nos vamos a encontrar en función del uso que demos a esta vivienda.

La renta obtenida por el alquiler de una vivienda se considera rendimiento de capital inmobiliario y tributa en la base imponible general junto a rendimientos como los del trabajo, de actividades económicas, imputación de rentas, etc.. A los ingresos obtenidos por el alquiler se le restarán todos los gastos necesarios para su obtención, como intereses, gastos de conservación y reparación, IBI, comunidad de propietarios, seguros, amortización, etc..

Si el inquilino utiliza el inmueble como vivienda principal y permanente podremos aplicar una reducción del 60% en el rendimiento neto.
En el caso de que se trate de un alquiler de garajes y trasteros relacionados con la segunda vivienda, su rendimiento, si se alquilan de forman conjunta con la vivienda, se incluye en el obtenido por ésta.

Si alquilamos tanto el garaje como el trastero por separado de la vivienda, tendremos que determinar el rendimiento de capital inmobiliario como si se tratara de cualquier otro inmueble alquilado. En este caso, ni la plaza ni el trastero forman parte de la vivienda permanente del inquilino, por lo que no tendremos derecho a aplicar la reducción del 60%.

Tributación de la segunda vivienda en alquiler temporal o vivienda turística

Si alquilamos la segunda vivienda por temporadas o a turistas deberemos tributar el beneficio obtenido como rendimiento de capital inmobiliario. Igual que en el caso anterior, considerando los ingresos y los gastos necesarios para su obtención.

No podremos aplicar la reducción del 60% a los rendimientos netos positivos obtenidos ya que el alquiler no se destina a cubrir las necesidades de vivienda permanente del inquilino.
Además hay que tener en cuenta, que si en este alquiler turístico prestamos servicios propios de la industria hotelera, estaremos realizando una actividad económica y por lo tanto el rendimiento obtenido tributará como rendimientos de actividades económicas. Al igual que los rendimientos de capital inmobiliario, se incluyen dentro de la base imponible general del impuesto.

Cómo tributa la segunda vivienda para uso personal

Por el simple hecho de tener en propiedad una segunda vivienda para disfrute personal, aunque se encuentre vacía, deberemos realizar una imputación de rentas inmobiliarias en nuestro IRPF, un rendimiento establecido por Hacienda para pagar por una vivienda vacía.

Es decir, aunque no obtengamos ningún beneficio por nuestra segunda vivienda, Hacienda considera que todo inmueble que no sea la vivienda habitual nos ofrece la posibilidad de obtener una renta o un alquiler por él. Por este motivo hay que tributar por esta “capacidad económica”. La renta imputada será el 2% del valor catastral del inmueble (o el 1,1% si este valor se ha revisado en los últimos 10 años).

Tributación de la segunda vivienda en caso de venta

Al vender una vivienda se puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble menos los gastos asociados a esa operación y el valor de adquisición más los gastos originados en la compra.

La ganancia patrimonial tributará en la base imponible del ahorro con tipos impositivos que oscilan entre el 19% y el 23%. Hay que destacar que los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar los coeficientes reductores a la parte proporcional de la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006, con lo que esta ganancia podría quedar libre de tributación.

Tributación de la segunda vivienda de no residentes

Los no residentes en España no tributan por el IRPF sino mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En este caso la fiscalidad es diferente si el inmueble ha estado alquilado, a su disposición o se ha vendido. Tanto si se trata de un extranjero no residente o de un español residente en el extranjero, se deberán pagar impuestos por los inmuebles adquiridos en España, independientemente de que la vivienda se encuentre disponible para uso propio o esté alquilada.

Los residentes fuera del Espacio Económico Europeo tributan a un tipo superior y sin posibilidad de deducir gastos. Las viviendas de no residentes situados en territorio español estarán siempre sometidas a tributación en España.