El 18 de diciembre del año pasado entró en vigor el Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En su día ya comentamos que saltaba a la vista una ausencia notable en esta norma: el establecimiento de precios máximos para el alquiler. Una medida no solo mencionada por el actual Ejecutivo, sino que figuraba entre las promesas que le hizo a su principal socio de gobierno, Unidos Podemos, para conseguir su apoyo en los Presupuestos.

La formación morada no tardó en manifestar su descontento por no establecerse esta disposición y ha obligado a recular al Gobierno quien finalmente la aprobará. Desde Gilmar hemos querido evaluar la efectividad de esta medida fijándonos en el caso berlinés. Pues la capital alemana ha sido puesta como ejemplo de como el freno a los alquileres es una medida eficaz. ¿Ha sido así? Miramos la evidencia empírica.

Regulación de precios de alquileres: el caso de Berlín

Antes de nada hay que señalar que el mercado de la vivienda en Berlín es significativamente distinto al español. Mientras que en España el mercado del alquiler no supone ni el 20% del total del mercado inmobiliario, en Berlín la cantidad de vivienda en régimen de alquiler se encuentra en torno al 60%. De esta forma, las medidas que pudieran haber funcionado o no en la capital alemana no tienen porqué dar los mismos resultados en nuestro mercado residencial.

Apuntado esto, analizamos la medida impulsada por el gobierno alemán. En Berlín se estableció en julio de 2015 la ‘Mietpreisbremse’ o ley de “freno del precio de alquiler”. Esta norma marcó topes en los alquileres, según un índice general establecido y actualizado por un observatorio público. Los propietarios que cobran por encima de la media de su zona son castigados fiscalmente, a menos en el caso de que sea un piso céntrico, en una de las zonas de especial protección. En esos casos, está prohibido incrementar el precio más de lo indicado.

En los primeros modelos que se empiezan a estudiar en Economía se establecen dos distinciones de los efectos que tienen los precios máximos en los alquileres en el corto y en el largo plazo. En el corto plazo, la oferta de pisos en alquiler es prácticamente insensible a variaciones en los precios (completamente inelástica) pues los caseros cuentan con una cantidad casi fija de pisos para alquilar. Por otra parte, los demandantes de vivienda en alquiler si que se manifestarán más sensibles a variaciones en los precios (a menor precio mayor demanda), pero menores que en el largo plazo pues los planes de vida requieren tiempo para modificarse.

Así pues el hecho de que en el corto plazo se implante un precio máximo por debajo del precio de equilibrio provocaría una reducción del precio de los alquileres (o una moderación de sus subidas), sin por ello generar una escasez elevada de vivienda. Sin embargo, a largo plazo dicha escasez aumentaría pues los caseros a medida que pase el tiempo irían reaccionando ante los bajos alquileres dejando de construir nuevos pisos para alquilar, no poniendo en el mercado del alquiler pisos que tienen en propiedad y destinando menos dinero al mantenimiento de las viviendas que ya tienen alquiladas. Con ello, a largo plazo la brecha entre la cantidad de vivienda ofertada y la demandada se ensancharía incrementándose la escasez de vivienda para alquilar. Pero este es el modelo teórico. ¿Avala la evidencia empírica que esto haya sucedido en Berlín?

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Análisis sobre el control de los precios de los alquileres

La respuesta es, en parte. Un análisis temprano realizado por Tomschke y Hein en 2016 -a los pocos meses de entrar en vigor la medida- apenas encontraban un pequeño efecto de reducción en los precios de los alquileres y siempre concentrado en aquellos que eran más caros. Unas conclusiones que fueron avaladas en un estudio posterior de 2017, realizado por Derchermeier, Seipelt y Voigländer y que contaba con una muestra de datos más amplia. Quienes si encuentran unos efectos reductores estadísticamente significativos en los precios de los alquileres por esta medida son Mesen, Michelsen y Kholodilin en un estudio realizado en 2018.

Aunque hay ciertas discrepancias sobre el efectos en los precios, hay prácticamente unanimidad en los estudios realizados en que se dan otros efectos negativos como que la pérdida del valor de las viviendas para el segmento controlado (entre un 20% y un 30% del precio de venta de las viviendas, según Lars Vandrei en su estudio de 2018) y se observa un gran aumento en alquileres y rentas del sector en la economía sumergida (la oferta de alquileres regulados se reduce y aumenta la de alquileres sin regular). También encuentran un gran aumento de alquileres y precios en los meses antes de introducción de la medida (los propietarios se adelantan a la media) así como un deterioro de la calidad de las viviendas en alquiler.

Mejores alternativas

A tenor de los resultados que nos aporta la evidencia empírica disponible, la aplicación de un precio máximo para los alquileres no parece ser la mejor opción para solucionar el problema de accesibilidad a la vivienda que hay en España. En especial, en materia de alquiler pues en este nicho del mercado inmobiliario se está provocando que los desahucios rompan con su tónica descendente durante los últimos años. En anteriores ocasiones, señalamos desde Gilmar que las medidas empíricamente más efectivas para abaratar los precios de la vivienda es con un incremento del parque total de inmuebles con viviendas de protección oficial o viviendas sociales.

Esto se debe a que la vivienda social contribuye a aumentar la oferta de vivienda y más opciones para elegir entre comprar vivienda o vivir de alquiler. Pero también, el establecimiento de un precio social bastante por debajo del precio de mercado dificulta que los precios de la vivienda privada puedan dispararse si existen alternativas a precios más baratos. Un claro ejemplo de que esto es así se ve en Viena, donde se ha conseguido rebajar un 8% el alquiler en un escenario de subidas generalizadas en todas las capitales europeas promocionando viviendas de altas prestaciones sin necesidad de imponer topes.

Pero este logro no es fruto de la casualidad. Austria es el segundo país tras Holanda con un mayor porcentaje de vivienda de alquiler social sobre el total de su parque inmobiliario. En Austria la vivienda de protección social supone un 24% del total de residencias, a años luz de España donde el porcentaje comparable es del solo del 1,5% y donde el gasto público dedicado por el Gobierno específicamente a mejorar el acceso a la vivienda es de solo el 0,01% del PIB, uno de los más bajos de la OCDE.

Desde Gilmar volvemos a reiterarnos en que el Estado tiene legítimamente derecho a intervenir en la economía para garantizar un bien como el acceso a una vivienda, que es además un derecho constitucional. No obstante, creemos que la mejor ayuda pasa más por el lado de la oferta que por la limitación de precios visto lo que dice la empiria.

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