Tener un piso dedicado al alquiler a priori tiene numerosas ventajas. Pero, en ocasiones, mantener este alquiler resulta más complejo de lo esperado, o puede darse la aparición de algún problema que nos obligue a deshacernos de esta propiedad para hacer frente a una repentina necesidad económica. 

Sin embargo, ¿se puede vender un piso alquilado? La respuesta simple es sí, puedes hacerlo, siempre y cuando tengas en cuenta lo establecido al respecto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, redactado por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 

Hoy te damos a conocer en profundidad todo lo que necesitas tener en cuenta para hacer esta operación. Recuerda que no estás solo en este camino, y que en GILMAR te ofrecemos asesoramiento profesional para la venta y alquiler de tu vivienda.

Derechos y Obligaciones del Propietario

Como ya sabes, en el contrato de alquiler de un inmueble se reflejan tanto los derechos como las obligaciones de propietario e inquilino. Entre los que afectan al primero en caso de decidir vender un piso alquilado podemos destacar por encima de las demás el comunicar al inquilino la decisión de la venta, y al potencial comprador la existencia del alquiler

A continuación, hablaremos de los derechos y obligaciones más importantes a tener en cuenta antes de tomar esta decisión. Si después de leerlo prefieres contar con la ayuda de profesionales del sector, en GILMAR te brindaremos el asesoramiento más completo para que esta operación sea un éxito

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Notificación al inquilino

Uno de los principales deberes de un propietario que desee vender un piso alquilado es el de notificar al inquilino del mismo la decisión de venta. Esta notificación debe realizarse con un plazo mínimo de 30 días previos a la fecha establecida para la compraventa y en ella deben constar los siguientes datos para que tenga validez:

  • La decisión de vender del propietario
  • El precio exacto de la venta en la moneda en la que se haya fijado en relación con el precio del mercado. 
  • La forma de pago y los plazos
  • Las cargas previas del inmueble
  • Cualquier otra condición relevante que influya en la compraventa

Respetar el contrato de arrendamiento

Aunque se haya tomado la decisión de la venta de la vivienda es necesario que sepas que esto no implica que la obligación establecida por el contrato de alquiler se extingue. A raíz de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 quedó establecido que “el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”.

De manera más concreta podemos decir que, en caso de que se trate de un contrato de tres años, el propietario del inmueble no podrá hacerle abandonar la vivienda hasta que venza el contrato. Sin embargo, esta condición concreta deberá quedar estipulada en el contrato de venta, protegiendo así los intereses del inquilino hasta la finalización del contrato. 

Derecho de preferencia

El derecho de preferencia es uno de los derechos adquiridos por el inquilino y que, aún a la hora de vender un piso alquilado, deben respetarse siempre. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece este mecanismo de la siguiente forma, “salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado, tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales”.

Es decir, el inquilino siempre tendrá la opción preferente para adquirir el inmueble una vez se ponga en venta con independencia de si el contrato está próximo a su finalización. 

Aquí es donde entran en juego otros dos derechos del inquilino, el de tanteo y el de retracto. El primero ofrece la posibilidad de que este, en un plazo de 30 días naturales, opte a la compra del inmueble por el mismo precio pactado con el comprador y las mismas condiciones.

En caso de que el propietario no realizara esta notificación al inquilino, o que formalizara la venta por un precio inferior al que figuraba en la notificación al arrendatario, este podrá ejercer su derecho de retracto e impugnar la venta.

Las únicas excepciones en las que al vender un piso alquilado el inquilino no tendrá estos derechos son:

  • Si el vendedor es propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales y sea una venta en conjunto
  • Si todo el edificio se vende a un mismo comprador

Derechos y obligaciones del inquilino

De la misma manera que el propietario tiene derechos y deberes a la hora de vender un piso alquilado, el inquilino también adquiere ciertas obligaciones que debe hacer frente en este caso y derechos que puede ejercer.

Un proceso tan complejo como este puede llegar a suponer un dolor de cabeza, vender con GILMAR puede ayudarte a evitarlo.

Continuar con el contrato de arrendamiento

Sea cual sea la duración del contrato, el inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad hasta que el contrato de arrendamiento finalice. Pero, si este no tiene fecha de finalización, el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir un plazo mínimo de seis meses desde la firma del contrato.

En el caso de vender un piso alquilado el comprador tendrá la obligación de continuar con el contrato de arrendamiento, adquiriendo los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario, además de estar obligado a respetar las condiciones de dicho contrato y las prórrogas aplicables establecidas por la legislación. 

La única excepción en este caso la constituye la posibilidad de que el contrato de arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad previo a la fecha de inscripción de la compraventa. En este caso el comprador no tendría obligación alguna de asumir dicho contrato en caso de cumplir con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

Cooperación durante el proceso de venta

Tomada la decisión de vender la vivienda queda preguntarse, ¿está obligado el inquilino a cooperar en la venta del inmueble? La realidad es que la legislación no establece ninguna obligación al respecto. Sin embargo, el sentido común insta a, de darse el caso, procurar mantener una cooperación entre ambas partes para solucionar el trámite de la manera más beneficiosa para todas las partes

El inquilino podrá, por tanto, permitir las visitas al domicilio para facilitar la venta, pero solo si está de acuerdo, ya que la Constitución española establece que el domicilio es inviolable. Si bien es cierto que cabe la posibilidad de que en el contrato de alquiler se estableciera una cláusula por la cual se viera en la obligación de hacerlo a petición del propietario. 

Pago del alquiler

Podría pensarse que, dado que se va a proceder a la venta del inmueble, exista la posibilidad de que el inquilino no esté obligado a hacer los pagos de las mensualidades restantes hasta la formalización de la compraventa. Nada más lejos de la realidad. La obligación de mantener al día el pago de dichas cuotas se mantiene hasta el final del contrato de alquiler, incluso si este pasa a manos del nuevo comprador. 

En GILMAR te podemos resolver todas las dudas tanto si quieres vender como comprar un piso alquilado. Nuestros expertos en el sector son la mejor garantía para ayudarte en el proceso.