Según marca la ley, una comunidad de propietarios es la entidad compuesta por todos los vecinos, tanto propietarios de pisos como de locales integrantes de un edificio, así como viviendas unifamiliares con zonas comunes, que gestiona sus derechos y deberes. ¿Qué relación existe entonces entre locales y comunidades de propietarios? ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de cada uno?

La participación en las decisiones de cada propietario se expresa en función de la cuota o coeficiente asignado al piso o local. Por lo tanto hay que tener en cuenta que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente de cada propietario.

test alt text

En muchas ocasiones los locales comerciales, aunque pertenecen a las comunidades de propietarios, si disponen de entradas independientes no utilizan algunos de sus servicios, como el conserje, el ascensor o las escaleras, entre otros. Esto da lugar a confusiones, hasta el punto de dar lugar a la falsa creencia de que los locales no están obligados a pagar la comunidad.

Sí que es cierto que algunas veces estos locales están exonerados de algún gasto si se ha contemplado así previamente en la División Horizontal o se decide en Junta de propietarios por unanimidad. La División Horizontal de un inmueble es un acto donde éste se divide en fincas registrales independientes. Cada inmueble que resulta de la División Horizontal tiene su propia referencia catastral (en este artículo hablamos del valor catastral) y una participación en la comunidad de vecinos que es proporcional a su superficie.

El cumplimiento de los derechos y las obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios puede entrar, por lo tanto, en confrontación con los intereses del resto de la comunidad de vecinos. En este caso habrá que recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal para los locales comerciales así como a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Los consultores inmobiliarios de Gilmar podrán asesorarnos y ayudarnos durante todo el proceso de búsqueda y compra de un local comercial, informándonos sobre cuáles son los derechos y obligaciones a los que está sujeto por pertenecer a una determinada Comunidad de propietarios.

Legislación sobre gastos comunitarios y locales comerciales

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1, dedicado a las obligaciones de los propietarios, señala que deberán contribuir (con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido) a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Basándonos en este artículo, los locales comerciales cuentan con una cuota de participación en los gastos de la comunidad de propietarios. Por lo que están obligados a pagar los gastos de la comunidad pese a que no hagan uso habitual de los servicios que generan los gastos, como por ejemplo de escaleras, ascensores, limpieza, conserjería, etc.
El Código Civil en su artículo 396 también señala que las obligaciones de un local comercial en una comunidad de propietarios son las mismas que las del resto de propietarios, incluyendo los gastos del mantenimiento de zonas comunes.

Por todo lo anteriormente expuesto, resulta muy importante conocer a fondo antes de comprar un local comercial cuáles son sus obligaciones dentro de la comunidad de propietarios. Para ello podremos recurrir al presidente de la comunidad y al administrador. También es recomendable revisar los estatutos de la comunidad para confirmar cuál es el texto que regula la relación entre propietarios.

A modo de conclusión podemos decir que las zonas comunes del edificio son de todos los propietarios, y como tal todos ellos deben contribuir a su financiación, con independencia de si las disfrutan o no. No obstante, esta norma general puede estar condicionada por los estatutos de la comunidad, los cuales tendrían que especificar claramente si los locales comerciales quedan exonerados de algún tipo de gasto, como por ejemplo los gastos del ascensor.

Esto significaría que quedan exentos de pago los gastos de mantenimiento, pero no de la instalación del ascensor. La razón es que su instalación es considerada un gasto extraordinario, que además aumenta el valor del edificio y por tanto nadie puede estar exonerado de su participación.

test alt text

Obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios

Son muchas las dudas relacionadas con los derechos y obligaciones de los locales comerciales las que surgen con cierta frecuencia en las comunidades de propietarios, sobre todo cuando hay que realizar obras que suponen un desembolso importante de dinero o cuando se tiene que alcanzar algún tipo de acuerdo.

Tal y como hemos comentado previamente y según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1, todos los propietarios tienen la misma obligación de contribuir en función de su cuota de participación. Pero se pueden establecer excepciones, y este es el caso de muchos locales comerciales, que han sido exonerados por parte de la comunidad de propietarios, de realizar determinados pagos debido a que no utilizan esos servicios e instalaciones.

Estas excepciones deben quedar reflejadas en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, aunque también pueden incluirse tras aprobarse por unanimidad en una Junta de propietarios, siempre que se haya establecido en el orden del día. En ambos casos hay que explicitar bien claro qué pagos en concreto son los que estarían exentos de tener que afrontar los locales comerciales.

No obstante, estas excepciones no implican que los propietarios de locales comerciales carezcan de determinadas obligaciones y derechos relacionados con las instalaciones y servicios comunitarios, o que se les pueda excluir de la toma de determinadas decisiones por estas mismas razones. Veamos a continuación algunos de los casos más típicos de dudas sobre las obligaciones de los locales comerciales en comunidades de propietarios:

Servidumbres para realización de obras

Los propietarios de los locales comerciales tienen la obligación de permitir las servidumbres o pasos necesarios, tanto para la realización de las obras en elementos comunes como para la creación de nuevos servicios comunes de interés general.El artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios tienen la obligación de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas”.

Obras en elementos comunes y nuevas instalaciones

En el apartado 2 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece de manera muy clara que la no utilización de un servicio no exime de su contribución a los gastos que genere.Es decir, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la comunidad, los locales comerciales están obligados a contribuir a los gastos generados por cualquier obra de la comunidad aprobada por la Junta de propietarios, independientemente de que vayan a hacer uso de este servicio o no y siempre que se refieran a actuaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble o mejora de la accesibilidad.

Hay que destacar no obstante que igual que tienen que contribuir, también los propietarios de los locales comerciales tienen derecho a participar en la toma de decisiones, y su voto contará como el de cualquier otro propietario en función de su cuota de participación.

Fachadas de locales comerciales

Se permite que los propietarios o arrendatarios de locales comerciales situados en la planta baja tengan cierta libertad para ejecutar obras que supongan un cambio de la fachada del edificio, siempre y cuando éstas no impliquen una alteración de su seguridad o de la estructura general, ni perjudique los derechos de otros propietarios.

Los consultores inmobiliarios de Gilmar podrán asesorarnos y ayudarnos durante todo el proceso de búsqueda y compra de un local comercial, informándonos sobre cuáles son los derechos y obligaciones a los que está sujeto por pertenecer a una determinada Comunidad de propietarios.