El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció la semana pasada una serie de medidas en materia de vivienda con el objetivo de abordar la crisis de acceso a la misma en España. GILMAR enumera y analiza estas medidas, ofreciendo el conocimiento y la perspectiva de sus expertos en el sector.

· Blindaje de la vivienda protegida del Estado: Se garantizará por ley que toda vivienda construida por el Estado mantenga indefinidamente su titularidad pública.

Esta medida busca evitar la pérdida de patrimonio público y asegurar una oferta constante de viviendas asequibles. Sin embargo, su efectividad dependerá de la implementación y del compromiso de las administraciones locales y autonómicas.

· Limitación a la compra de vivienda por parte de extracomunitarios no residentes: Se incrementará hasta el 100% el gravamen fiscal para no europeos que no residan en España al comprar una casa.

Esta disposición, aunque se aprobara, no tendría el impacto deseado ya que el porcentaje de compras por parte de extranjeros no residentes es muy bajo. Además, la tipología de vivienda que adquieren, así como su ubicación y características, es muy diferente a la que necesitamos para solucionar esta crisis, viviendas asequibles. Sin embargo, lo que sí sufrirá esta medida, además de la imagen de España como destino residencial, es la economía local de los diferentes pueblos y ciudades que acogen a esos extranjeros durante muchos meses del año, lugares donde el turismo residencial supone empleo y gasto por parte de estos visitantes.

Además, hay que tener en cuenta que en la actualidad el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP-TPO) es competencia de las comunidades autónomas y no del gobierno central. Algunas comunidades autónomas ya han expresado rechazo a esta medida.

· Endurecimiento de la regulación contra el fraude en los alquileres de temporada y creación de un fondo para inspecciones de viviendas turísticas ilegales: Se busca reforzar las inspecciones de viviendas turísticas ilegales y otros usos fraudulentos de la vivienda. Nuestros expertos en derecho inmobiliario señalan que esta medida es necesaria para garantizar la legalidad en el mercado de alquiler, pero subrayan la importancia de dotar de recursos suficientes a las administraciones encargadas de las inspecciones.

· Transferencia de viviendas y suelo a la nueva Empresa Pública de Vivienda: La Administración General del Estado ha transferido más de 3.300 viviendas y casi 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial para la construcción de viviendas sociales de alquiler asequible. Además, se incorporarán 13.000 viviendas de la SAREB de forma inmediata y otras 17.000 progresivamente.

Según señala Idealista, la incógnita aquí es el posible impacto en las cuentas públicas que podría tener el traspaso de las viviendas, ya sea por el importe que deberá destinarse para adquirirlas o para asumir la deuda que Sareb no va a poder amortizar al quedarse sin esos inmuebles (desde el año 2020 computa como deuda pública al estar respaldada por el Tesoro). También habría que tener en cuenta que la Administración deberá asumir los gastos de mantenimiento de las viviendas, la pérdida de recaudación de impuestos y la tarea de gestionarlas. Además, debemos considerar que Sareb tiene propiedades que están ocupadas actualmente, ya sea con un alquiler social o sin título habilitante (okupas) y otras que necesitan una adecuación para poder ser habitadas.

· Prioridad de la Empresa Pública de Vivienda en la compra de viviendas y suelos: Esta entidad tendrá prioridad en la adquisición de propiedades, complementando el derecho de las comunidades autónomas.

El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios interpreta la prioridad mencionada como un derecho de tanteo y retracto, regulado en el Código Civil. El derecho de retracto permite a una persona sustituir al comprador de un bien en las mismas condiciones del contrato, mientras que el derecho de tanteo es previo y no siempre se concede. Para implementar esta medida, sería necesario modificar el Código Civil. Según su opinión, esta medida podría generar “competencia desleal” al limitar la opción de compra de inmuebles o suelos del Estado a empresas privadas, otorgando a la Administración una discrecionalidad excesiva sobre su disposición. Sin embargo, anticipa que se justificará en base al interés general y la situación de emergencia.

· Lanzamiento de un PERTE para la innovación y modernización de la construcción industrializada y modular: Este proyecto estratégico se desarrollará en la provincia de Valencia para contribuir a la reconstrucción del tejido económico tras la DANA. El sector promotor ve complicado un inicio rápido sin colaboración privada, debido a la falta de relevo generacional y dificultades en la financiación de la industrialización.

· Creación de un sistema de garantías públicas para alquiler asequible: Este sistema protegerá tanto a propietarios como a inquilinos, asegurando al propietario el cobro de la renta y ofreciendo al inquilino una mayor oferta a precio asequible. Se implementará inicialmente para propietarios que alquilen a menores de 35 años.

El modelo planteado parece seguir una línea similar a la establecida en el Plan de Vivienda 2022-2025. En este plan, se contempla la posibilidad de que los gobiernos autonómicos reciban fondos públicos para implementar programas de garantía que aseguren el pago de rentas a los propietarios, con la condición de que al menos un 30% de esos recursos sean destinados a este fin. Hasta el momento, solo La Rioja ha aprovechado esta oportunidad. Nuestros expertos señalan que, aunque la medida es positiva, su éxito dependerá de una implementación eficiente y de la simplificación de trámites burocráticos.

· Nuevo programa de rehabilitación de viviendas vacías destinadas al alquiler asequible: Se otorgarán ayudas a quienes reformen pisos para destinarlos al alquiler asequible durante al menos 5 años.

Especialistas en vivienda de GILMAR consideran que esta iniciativa puede contribuir a aumentar la oferta de alquiler, pero advierten sobre la necesidad de establecer mecanismos de control para garantizar que las viviendas rehabilitadas se mantengan en el mercado de alquiler asequible durante el período estipulado.

· Propuesta de exención fiscal del 100% del IRPF para propietarios que alquilen según el Índice de Precios de Referencia: Esta medida busca incentivar a los propietarios a ofrecer alquileres a precios asequibles, sin necesidad de que las viviendas se encuentren en zonas declaradas tensionadas. Según datos del Ministerio de Hacienda, aproximadamente el 65% de los propietarios podrían beneficiarse de esta exención. Sin embargo, se señala que la medida podría no ser rentable para arrendadores con ingresos totales inferiores a 12.000 euros o superiores a 60.000 euros.

A la espera de conocer más detalles, esta iniciativa también tiene incógnitas alrededor. El porcentaje de bajada no está cerrado y dependerá de la zona en la que se encuentre la vivienda que dará derecho a aplicarse esta bonificación fiscal. Además, según publica el diario Expansión, se está barajando la posibilidad de que no se pueda aplicar a las viviendas de más de 150 m2 de superficie o a aquellas que se hayan construido hace menos de cinco años.

· Propuesta para que las viviendas turísticas sean consideradas un negocio y tributen como actividad económica: Se plantea la aplicación del IVA en zonas con dificultades de acceso a la vivienda o saturación turística.

Actualmente, estos alquileres están exentos de IVA y están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando no incluyen servicios complementarios propios de la industria hotelera, como lavandería y limpieza diaria. En los casos en que se presten, el IVA aplicado es del 10%. Sin embargo, la propuesta para equiparar la fiscalidad del alquiler turístico a la de otras actividades económicas, para establecerlo en el tipo general del 21%. La implementación de esta medida dependerá de la Directiva europea que actualmente se está negociando en el Ecofin.

· Condicionamiento de las ventajas fiscales de las SOCIMIS a la promoción de vivienda en alquiler asequible: El Gobierno retirará las ventajas fiscales a las SOCIMIS que no destinen sus viviendas al alquiler asequible, con el fin de incentivar la oferta de viviendas a precios accesibles.

A la espera de conocer la letra pequeña de esta medida, hay que señalar que tan solo un 0.69% de las propiedades de las socimis son de caracter residencial. Este anuncio podría reducir la inversión en el mercado residencial, afectando la disponibilidad de capital para nuevos proyectos de vivienda.

· Nuevo Plan Estatal de Vivienda para 2026: Este plan aumentará los programas de ayuda vigentes y prestará especial atención a personas mayores, jóvenes, personas con discapacidad y residentes en zonas degradadas.

Nuestros analistas destacan la importancia de este plan para abordar las necesidades específicas de estos colectivos, pero enfatizan la necesidad de una financiación adecuada y una coordinación efectiva entre las distintas administraciones para su éxito.

A la espera de conocer la letra pequeña de las medidas anunciadas y de los potenciales cambios de contenido que puedan sufrir durante el trámite parlamentario, estas son las primeras impresiones a destacar.