Si estás pensando en invertir en una vivienda para alquilarla, antes hay algo muy importante que debes hacer: calcular la rentabilidad del alquiler. Este dato es esencial a la hora de tomar la decisión de comprar un inmueble u otro.
Gracias a este sencillo cálculo, sabrás si los ingresos que vas a conseguir con el alquiler te van a permitir cubrir todos los gastos que requiere la inversión. Pero para hacerlo, tienes que conocer algunos conceptos básicos como el de rentabilidad bruta o rentabilidad neta, de los que hablaremos más adelante.
Así que continúa leyendo porque te vamos a contar cómo calcular de forma sencilla, paso a paso, la rentabilidad de una vivienda en alquiler, con y sin hipoteca; para que puedas valorar si un inmueble es una buena inversión o no. No obstante, como en estos casos siempre es mejor contar con la ayuda de un experto, en Gilmar estaremos encantados de asesorarte para que realices la inversión que te ofrezca la mejor rentabilidad.
Índice
¿Qué es la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad es el rendimiento económico que obtiene una persona tras arrendar una vivienda de su propiedad a una tercera persona. Esta rentabilidad, por supuesto, puede estimarse antes de realizar la inversión y a lo largo de estas líneas te vamos a explicar cómo.
¿Para qué sirve calcular la rentabilidad?
Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler te puede resultar útil por dos razones:
- Para saber cuál es el precio máximo que puedes pagar por una vivienda. Si tienes claro qué rentabilidad esperas conseguir, el coste de tu inversión y la renta a la que podrías optar, sabrás por su precio si una vivienda te interesa o no.
- Te va a permitir saber cuándo es más rentable vender una propiedad que mantenerla en alquiler. Cuanto mayor sea la inversión necesaria para mantener la vivienda, menor será la rentabilidad del alquiler, así que vender sería la mejor opción.
Así que tanto si vas a comprar para alquilar, como si vas a vender tu propiedad, en Gilmar contamos con un equipo especializado en todas las ramas de la consultoría inmobiliaria: comprar, vender y alquilar. Así que cuenta con nosotros para estudiar cuál de estas opciones te ofrece una mejor rentabilidad.
Rentabilidad bruta: qué es y cómo se calcula
La rentabilidad bruta es un porcentaje que mide qué relación hay entre el coste de una inversión y el retorno o beneficio que nos produce.
Para calcularla, hay que tener en cuenta estos dos factores:
- El precio de la vivienda.
- El alquiler mensual al que podemos optar.
Esto requiere un profundo conocimiento del mercado, por eso en Gilmar te ayudamos a valorar el inmueble y a estudiar a qué precios están los alquileres en la zona.
¿Necesitas ayuda en tu proyecto de reforma?
Para calcular la rentabilidad bruta, tenemos que dividir los ingresos anuales estimados a percibir entre el precio de la vivienda y multiplicando esa cantidad por 100.
Por ejemplo, si compras una vivienda de 120.000 € y la puedes alquilar por 750 €/mes, los ingresos anuales serían de 9.000 € (750 € x 12 meses). Después dividiremos esta cantidad entre 120.000 € y multiplicamos la cantidad resultante por 100. El resultado es una rentabilidad bruta del 7,5%.
No obstante, este dato no es del todo real. Podemos obtener uno más preciso si también tenemos en cuenta en nuestros cálculos los gastos de inversión, los gastos fijos y los gastos de mantenimiento.
¿Cómo calcular la rentabilidad neta de una vivienda en alquiler?
Para calcular la rentabilidad del alquiler de una forma más precisa, hay que tener en cuenta los mismos factores que hemos visto para calcular la rentabilidad bruta, pero hay que sumar al precio de la vivienda los gastos de inversión y restar al alquiler mensual los gastos fijos y de mantenimiento.
¿En qué consisten estos gastos? A continuación, te lo explicamos.
Los gastos de inversión
Son aquellos que van implícitos en la compra de una vivienda y que hay que sumar a su precio:
- Gastos de Notaría.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si es de segunda mano, o IVA si es nueva.
- Registro de la Propiedad.
- Gastos de gestoría y comisiones.
- Inversión en reformas y mobiliario.
Los gastos fijos
Estos son los gastos que vas a tener que pagar sí o sí, esté alquilada la vivienda o no. Los gastos fijos suelen ser:
- La cuota ordinaria de la Comunidad de Propietarios.
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Servicios mínimos de agua, luz y gas.
- Seguro de hogar y otros.
Los gastos de mantenimiento
Aquí tienes que contemplar aquellos gastos que son necesarios para mantener el inmueble en un buen estado de habitabilidad, como, por ejemplo:
- Reparaciones imprevistas.
- Derramas o gastos extraordinarios de la Comunidad de Propietarios.
- Gastos de limpieza, arreglos, pintura, etc., una vez que el inquilino abandona la vivienda.
En Gilmar podemos ayudarte a hacer una estimación de todos estos gastos que conlleva la inversión en un inmueble para alquilar. Así que no dudes en consultar con nuestros profesionales para calcular cuál es la rentabilidad del alquiler.
Porque una vez que tengas todos los gastos aproximados, hay que hacer números.
Si seguimos con el ejemplo anterior, para calcular la rentabilidad neta del alquiler tendremos primero que sumar al precio de compra los gastos de inversión, esto es: 120.000 € + 12.000 €, en total 132.000 €.
Después a los ingresos anuales previstos habrá que restar los gastos fijos anuales, esto es: 9.000 € (750 € x 12 meses) – 2.280 (190 € x 12 meses).
Si queremos ser aún más previsores, podemos hacer una estimación de los gastos de mantenimiento anuales que requerirá tener la vivienda en buenas condiciones, como por ejemplo 900 €.
Entonces, a los ingresos anuales (9.000 €) le restamos tanto los gastos fijos (2.280 €), como los gastos de mantenimiento estimados (900 €) y obtenemos unos ingresos netos de 5.820 €.
Por último, para obtener el porcentaje que nos dirá qué rentabilidad neta tendría el alquiler de la vivienda de este ejemplo, tan solo tenemos que dividir los ingresos netos anuales entre el precio total invertido en la vivienda y multiplicar esa cantidad por 100. Esto es: 5.820 € / 132.000 € x 100, esto arroja una rentabilidad del 4,41%.
Calcular la rentabilidad neta con hipoteca
¿Pero qué ocurre si para comprar la vivienda tenemos que solicitar un préstamo hipotecario? ¿Cómo calculamos entonces la rentabilidad del alquiler?
Si nuestra cuota mensual hipotecaria es de 500 €, esto supone 6.000 € al año, por tanto, deberemos tener en cuenta cuánto de esta cantidad corresponde a intereses, que son el coste de tener hipoteca. Esta cantidad habrá que sumarla a los gastos fijos.
Siguiendo con nuestro ejemplo anterior, imaginemos que de esos 6.000 € al año que pagamos de hipoteca, la mitad corresponde a intereses. Entonces tendremos que sumar 3.000 € a nuestros gastos fijos (2.280 €).
Después tan solo tenemos que dividir los ingresos netos anuales entre la parte del precio pagada con fondos propios del comprador y multiplicar esa cantidad por 100. Esto es: 2.820 € / 60.000 € x 100, esto arroja una rentabilidad del 4,7%.
Como ves, calcular la rentabilidad neta de un inmueble con hipoteca es algo complejo. En Gilmar podemos ayudarte a realizar estos cálculos para que realices la mejor inversión.
¿Qué se considera una buena rentabilidad?
La rentabilidad varía mucho en función de la región o la ciudad en la que esté el inmueble, y del perfil del inversor. Según uno de los principales portales inmobiliarios, la rentabilidad bruta del alquiler durante el primer trimestre de 2022 se situó en el 6,43%. Esto indica que, en principio, un porcentaje por encima puede considerarse una “buena rentabilidad”.
Ahora que ya sabes qué hay que tener en cuenta para calcular la rentabilidad del alquiler, te recomendamos que siempre que tengas la posibilidad, consultes con algún experto como los de Gilmar. Ayudarte de la experiencia y los conocimientos de profesionales del sector inmobiliario puede ahorrarte mucho dinero y también hacértelo ganar.
