El mercado del alquiler en España ha sido siempre uno de los más cambiantes a consecuencia de las diferentes crisis sociales y económicas que ha sufrido el país, especialmente desde la crisis del ladrillo de 2008. Sin embargo, ha sido en el inicio de esta última en el que el Gobierno ha tenido que intervenir en el mercado para evitar que se repita lo sucedido con la burbuja inmobiliaria.

Si bien es cierto que la crisis sanitaria de la COVID-19 ya exigió la aplicación de medidas excepcionales para el control del precio del alquiler, no fue hasta febrero de 2022 con la llegada de la nueva Ley de Vivienda que se buscó poner límite a las subidas de precio de los alquileres y a cuestiones como la duración de un contrato de alquiler. Unas medidas orientadas a paliar los efectos económicos a corto y medio plazo que sufre la población en la actualidad.

En este artículo vamos a darte las claves para entender la situación de los contratos de alquiler de vivienda en la actualidad. Y si necesitas asesoramiento personalizado siempre puedes contar con la ayuda de profesionales como los de nuestra inmobiliaria en la zona de Madrid Rio.

Ley de la vivienda y duración del contrato de alquiler

De acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 se establece que la duración del contrato de alquiler será de cinco años si se alquila a un particular, y de siete años en caso de tratarse de una sociedad o empresa. Sin embargo, hay más cuestiones que influyen en cuánto dura un contrato de alquiler.

En el caso de que el propietario del inmueble que se alquila sea una persona física la duración será de cinco años, mientras que si el propietario es una persona jurídica la duración será de siete años.

Pero a pesar de estos supuestos, si ambas partes están de acuerdo, es posible firmar un contrato por un período inferior o superior de tiempo.

Además, es necesario tener en cuenta que si hablamos de contratos firmados previo a la Ley de Arrendamientos de 2019 las condiciones que se aplicarán serán diferentes. Por ejemplo, los alquileres tendrán una duración de tres años y podrán prorrogarse por un año.

Si el contrato se firmó antes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019, las condiciones son distintas. En este caso se trataría de alquileres con una duración de tres años y se podría prorrogar un año. 

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Duración mínima y prórrogas

Como ya hemos dicho, a pesar de la duración del contrato establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos es posible pactar otra duración entre las partes. Aun así, es necesario tener en cuenta que, si se trata de un contrato de arrendamiento inferior a cinco años, al llegar el momento del vencimiento, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de cinco años si el inquilino está de acuerdo. En el caso de empresas o sociedades esta renovación alcanzaría los siete años.

Por otra parte, si se trata de una duración del contrato de alquiler mínima de acuerdo a la LAU (cinco para personas físicas, siete para sociedades y empresas) la prórroga del contrato podrá ser de tres años más. Si una vez pasada esta prórroga ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovar el contrato este se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Sin embargo, existen excepciones para no prorrogar dicho contrato. Si una vez pasado el primer año de contrato el arrendador hace constar de manera expresa y con dos meses de antelación que necesita el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí mismo o para familiares en primer grado de consanguinidad (también aplicable en caso de adopción) o para su cónyuge en caso de separación o divorcio tendrá derecho a no prorrogar el contrato.

Alquiler de inmuebles

Sabiendo esto queda una duda por resolver. ¿Cuál es el margen para notificar la no renovación de un contrato de alquiler? La ley exige que se notifique al menos con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento antes de aplicarse la prórroga automática. En caso de que sea el inquilino el que no desee renovar el contrato deberá hacerlo al menos con dos meses de antelación. 

En una sociedad cada vez más intervencionista, la regulación de las condiciones de un contrato de alquiler cada vez deja menos lugar a la capacidad negociadora de las partes. Las distintas administraciones pueden intervenir de forma diferente en función de la zona en la que radique el inmueble. Por ejemplo, dependiendo de la comunidad en la que se encuentre la casa o el piso y si se trata de vivienda habitual o no, puede que los inquilinos tengan que liquidar el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto en algunas regiones está exento de tributación, pero no de presentación y obliga a los inquilinos a presentarlo ante las administraciones. Por eso, siempre es necesario contar con la ayuda de los mejores profesionales para cualquier trámite, desde Gilmar. prestamos servicio de asesoramiento para estar a tu lado todo el proceso.