Reformar una vivienda implica tomar decisiones clave que afectan tanto al diseño como al presupuesto. Uno de los aspectos que más dudas genera es el IVA reformar una vivienda, ya que dependiendo de los requisitos que se cumplan, se puede aplicar un tipo reducido del 10 % o el general del 21 %. Esta diferencia influye significativamente en el coste final de la obra.

En GILMAR, donde ofrecemos asesoría integral desde 1983, nuestros expertos en property refurbishment y legalidad inmobiliaria te guían en cada paso del proceso, asegurando que se cumplan todos los requisitos para que puedas beneficiarte, si es posible, del tipo reducido. En este artículo explicamos detalladamente los tipos de IVA en reforma de vivienda, los requisitos que establece Hacienda y ejemplos concretos.

2 tipos de IVA en la reforma de viviendas

En el contexto de una home renovation, la normativa española contempla dos tipos impositivos: el IVA general del 21 %, que se aplica por defecto, y el IVA reducido del 10 %, reservado para determinados casos que cumplen ciertos requisitos. 

  • IVA General del 21 %: El IVA en reformas viviendas aplica, por defecto, el tipo general del 21 %. Es el impuesto estándar en la mayoría de los servicios relacionados con obras, especialmente cuando no se cumplen ciertos requisitos fiscales.
  • IVA reducido del 10 %:  Existe la posibilidad de aplicar un tipo reducido de IVA en determinadas reformas de casas particulares, lo que supone una ventaja fiscal significativa. Esta reducción está condicionada a factores como que el inmueble sea vivienda habitual, que el cliente sea persona física y que el coste de los materiales no supere el 40 % del total del proyecto.

La elección del tipo correcto no solo depende del tipo de reforma de la casa, sino también del perfil del cliente, del uso de la vivienda y de la proporción del coste de los materiales.

Requisitos del IVA reducido del 10 % en reformas de viviendas

Para acceder al tipo reducido de IVA en reforma vivienda, es necesario cumplir los siguientes requisitos estipulados por la Agencia Tributaria:

  1. El cliente debe ser una persona física.
  2. La obra debe ejecutarse en una vivienda de uso particular.
  3. Debe contratarse a una empresa constructora o profesional registrado.
  4. El coste de los materiales no puede superar el 40 % del total de la obra.

Este tipo reducido es especialmente relevante en proyectos de home renovation, como reformas de cocinas, baños, suelos, instalaciones eléctricas o climatización, siempre que no se alteren elementos estructurales.

Ejemplo de un IVA al 10 % en reformas de casas

Un propietario contrata a GILMAR Soluciones Constructivas para renovar su cocina y baño, con un presupuesto total de 18.000 €. Los materiales utilizados representan 6.500 € (36,1 %). Como el resto de requisitos se cumplen (vivienda habitual, empresa registrada y uso particular), el cliente podrá beneficiarse del IVA reducido del 10 %.

En cambio, si en un proyecto similar el coste de los materiales ascendiera, por ejemplo, a 8.500 € (47,2 % del presupuesto total), aunque se tratase de una vivienda habitual y el cliente fuese una persona física, no podría aplicarse el tipo reducido. Al superar el límite del 40 %, el IVA en reforma vivienda correspondiente sería el general del 21 %, elevando el coste final de la obra.

IVA general 21 % en reformas de viviendas

Si no se cumplen los requisitos anteriores, el IVA en reformas de viviendas se mantiene en su tipo general del 21 %. Esto se aplica especialmente en casos donde:

  • El inmueble no es una vivienda habitual (por ejemplo, un local o segunda residencia).
  • El propietario es una empresa o entidad jurídica.
  • Los materiales utilizados superan el 40 % del total del proyecto.
  • La obra es realizada por un particular o profesional no registrado.

En estos casos, el coste final de la reforma se incrementa notablemente, por lo que es fundamental contar con el asesoramiento adecuado antes de iniciar el proyecto.

Ejemplo de un IVA al 21 % en reformas de casas

Una empresa adquiere una vivienda para destinarla al alquiler turístico y contrata una reforma integral. Aunque se trata de una vivienda, el uso no es particular y la propiedad no es de una persona física. Por tanto, la obra está sujeta al IVA general del 21 %, incluso si se cumplieran otros criterios.

No confundir reforma con rehabilitación

Es importante diferenciar entre una reforma y una rehabilitación de vivienda, ya que la normativa fiscal aplica distintos criterios en función del tipo de obra. La Agencia Tributaria distingue entre:

  • Obras de renovación o reparación: Mejoras estéticas o funcionales en viviendas existentes, sin modificar la estructura. Aquí aplica el tipo de IVA según los requisitos explicados: 10 % o 21 %.
  • Obras de construcción o rehabilitación: Implican actuaciones sobre elementos estructurales (fachadas, cubiertas, cimentación) o mejoras sustanciales de habitabilidad, accesibilidad o eficiencia energética. En estos casos, también puede aplicarse el tipo reducido del 10 %, siempre que se cumplan ciertas condiciones técnicas y fiscales.

Las deducciones fiscales por rehabilitación enfocadas en eficiencia energética permiten no solo reducir el IVA en reforma vivienda, sino también aplicar beneficios en el IRPF. Por eso, cada vez más propietarios optan por intervenciones sostenibles, mejorando el confort del inmueble y su valor de mercado.

En GILMAR acompañamos cada proyecto de reforma con un enfoque integral. Nuestro equipo experto en reformas, fiscalidad y normativa urbanística te asesora desde el primer momento para que puedas tomar decisiones informadas, evitar costes innecesarios y aprovechar los beneficios disponibles. Si estás pensando en reformar tu vivienda, ponte en manos de profesionales.

Descubre más sobre cómo podemos ayudarte desde cualquiera de nuestras oficinas en España: Oficinas GILMAR.

Preguntas frecuentes sobre el IVA en la reforma de viviendas

¿Puedo aplicar el IVA del 10 % si reformo una segunda residencia?

No, solo es posible aplicar el IVA reducido si se trata de tu vivienda habitual y de uso particular, según establece la normativa fiscal vigente.

¿Qué pasa si contrato a un autónomo no registrado?

No se puede aplicar el IVA reducido. Además, podrías enfrentarte a problemas legales, falta de garantías y sanciones por no cumplir con los requisitos fiscales exigidos.

¿Hay deducciones fiscales por eficiencia energética?

Sí, las reformas que mejoran la eficiencia energética pueden beneficiarse de deducciones en el IRPF, siempre que estén debidamente acreditadas y cumplan con los criterios técnicos establecidos.

¿Puedo solicitar el IVA reducido aunque los materiales superen el 40 %?

No, si los materiales superan el 40 % del coste total de la obra, se pierde el derecho al IVA reducido y se aplica el tipo general del 21 %.

¿Qué es necesario para considerar una obra como rehabilitación?

Debe implicar mejoras estructurales importantes (fachadas, cubiertas, cimentación) o cumplir requisitos técnicos que afecten a la habitabilidad, accesibilidad o eficiencia energética de la vivienda.