¿Cómo saber por cuánto puedo vender mi piso?

La fórmula más rápida para saber por cuánto puedes vender un piso es la multiplicación de la superficie de la vivienda por el precio del metro cuadrado en la zona. Una respuesta llena de matices que vamos a ir desglosando. Lo bueno de esta respuesta es que se trata de datos objetivos, mesurables y fácilmente contrastables.

Es fundamental saber que el valor catastral no equivale al precio de venta de la vivienda, sino que se trata de un valor administrativo fijado de manera objetiva y que es determinante para el pago de algunos impuestos.

En ocasiones, podemos obtener por nuestra vivienda un precio que esté por encima del valor de mercado. Existen determinadas cualidades pueden convertir la vivienda en un capricho cumplido para el vendedor, que se ve seducido por la estética, la calidad o la ubicación del inmueble.

Esta circunstancia, ajena a la racionalidad del mercado, es la misma que justifica el salario desorbitado de algunos deportistas de élite como Messi o Cristiano Ronaldo, o el precio de algunas obras de arte. Es decir, cada cosa vale lo que otro está dispuesto a pagar por ello. Una visión afectivo-emocional que no conviene olvidar, ya que si se sabe emplear ayudará a elevar el valor en el mercado.

Como vemos que no hay una respuesta unívoca, plantearemos algunas opciones para que llegado el caso en el que se necesite vender la vivienda, se pueda hacer una comparación de cálculos y así argumentar o justificar el importe fijado, dando margen de negociación.

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Una primera aproximación al precio de venta de mi vivienda

La determinación del precio del metro cuadrado de una vivienda se apoya en una serie de criterios que conviene repasar. Nadie como un consultor inmobiliario de confianza para conocer el precio del mercado de venta y de alquiler en una determinada zona, que atenderá a diferentes puntos:

1. Localización de la vivienda. Dentro del municipio del inmueble, hay zonas o barrios más caros que otros. Las zonas verdes, seguridad, servicios cercanos o conexiones son elementos fundamentales para entender la variación de precio entre dos inmuebles de similares características.
2. Dimensiones de la vivienda. Los metros cuadrados construidos y útiles del inmueble son el elemento primordial de la ecuación.
3. Las características particulares y el estado de la vivienda operan como un correctivo al precio medio del metro cuadrado de la zona. Si se trata de un piso, la planta y la necesidad o no de reformar son claves.
4. El año de edificación y las comodidades del inmueble también contribuyen a aumentar o disminuir el valor del metro cuadrado. Las casas con jardín o con una terraza amplia están claramente al alza, pero también otros extras como piscina, área deportiva o infantil, garaje y espacios comunes, entre otros.

Aplicando estos correctivos al precio medio de la zona y multiplicando por los metros cuadrados de la vivienda tendremos una primera valoración válida del inmueble. Lo que significa que tienes clara la decisión y has elegido ya entre vender o alquilar una vivienda.

Cálculo del precio en función de la rentabilidad bruta por alquiler

Otra fórmula para determinar el precio que se puede esperar a la hora de vender un piso se relaciona con el importe por el que se puede alquilar el inmueble. Esa cantidad o cuota mensual permite obtener una cantidad bruta anual. La multiplicación de esa cantidad bruta por 25 y por 30 años nos dará un precio mínimo y máximo muy aproximado al de mercado.

Este criterio encuentra su apoyo en las publicaciones que hace el Banco de España. Este organismo ofrece cada tres meses el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España. Al final del año 2020 el valor por el que el importe bruto de alquiler se equiparaba al precio de venta era de 27 años.

Como se trata de un valor que oscila cada tres meses, habrá que hacer el cálculo en el momento concreto y con la certeza del precio de alquiler de una vivienda de similares características.

Lo que tienes que saber si estás pensando en una tasación

Estos sistemas nos pueden servir para una aproximación al precio de mercado de nuestro piso, y son los utilizados por la mayoría de aplicaciones o empresas de tasación online. Para tener una tasación oficial debemos contratar un profesional homologado por el propio Banco de España. Este tipo de tasaciones las realizan las entidades crediticias cuando van a verificar el valor de un inmueble para la concesión de una hipoteca.

El precio de una tasación oficial que nos ayude a determinar el precio de venta de una vivienda varía en función de las dimensiones del inmueble, pero se sitúa entre los 150 y los 500 euros aproximadamente. Si necesitas ayuda en el proceso de venta de un inmueble déjate asesorar por alguien de garantía que tenga el conocimiento de la evolución del mercado local y la experiencia necesaria en el sector.

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