Saber si se puede vender una finca rústica arrendada es un aspecto básico antes de iniciar cualquier proceso de venta de este tipo de inmuebles. Deberemos conocer cuáles son los derechos que tiene el arrendatario previamente a la venta de la finca y si el futuro comprador está obligado a respetar el contrato de arrendamiento vigente.

Cualquier finca rústica arrendada puede ser vendida, pero hay que saber que el arrendatario siempre podrá continuar en el arrendamiento si así lo decide. Este derecho ser rige por el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Por este motivo, el comprador o nuevo propietario tendrá que respetar todos los derechos y obligaciones contenidos en el contrato de arrendamiento.

Si hemos decidido vender una finca rústica arrendada es muy importante que nos pongamos en manos de consultores inmobiliarios expertos en fincas rústicas para que nos puedan asesorar de forma correcta en todo momento. Gilmar, tu consultora inmobiliaria de referencia, cuenta con más 35 años de experiencia en el sector y te ayudará en todo el proceso de venta.

Condiciones para vender una finca rústica arrendada

En el supuesto de la venta de una finca rústica arrendada se pueden dar tres casos:

  1. Si el comprador, al efectuar la compra, lo hace mediante escritura pública y lo refleja en registro de la Propiedad solo tendrá que respetar el plazo de arrendamiento que quede hasta los cinco años de duración mínima fijada en el contrato o bien de la prórroga legal en curso (hasta cinco años).
  2. Si por el contrario el comprador realiza la compra mediante documento privado tendrá que respetar toda la duración marcada en el contrato de arrendamiento si esta fuera mayor de cinco años y si es menor, hasta los cinco años.
  3. Si el arrendamiento está excluido de la Ley de Arrendamientos Rústicos, se deberá aplicar el artículo 1571 del Código Civil, que dice que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria (en el caso de que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador no podrá dar por finalizado éste). En este caso, si el comprador utilizara este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice por los daños y perjuicios que se le causen.

Hay que destacar que en ningún caso se podrá pactar que en los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento se extinga éste en caso de vender la finca. Aunque si el arrendamiento tiene una duración superior a los cinco años, sí se podrá pactar la extinción por venta a partir del quinto año. Un punto muy importante si se quiere vender una finca rústica arrendada.

Para más información para los casos en los que no hay arrendamiento alguno, en Gilmar explicamos al detalle en este articulo cómo vender una finca rústica.

Obligaciones con el arrendatario

El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 informa de la obligación del vendedor propietario de la finca de notificar de forma fehaciente al arrendatario de su intención de vender la finca, indicando en dicha comunicación los elementos esenciales del contrato como el precio, los plazos de venta, etc.. Es decir, en caso de venta de una finca rústica arrendada siempre será obligatorio notificar de ésta al arrendatario.

Además, siempre que se indique en la compraventa que la finca está arrendada, el notario tiene la obligación de comprobar si se han llevado a cabo las notificaciones necesarias de la intención de venta de la finca rústica arrendada. Y si éstas tienen las mismas condiciones a las estipuladas en la escritura.

El notario tiene la obligación de notificar las escrituras al arrendatario para que en un plazo máximo de 60 días hábiles pueda ejercer su derecho a adquirir la finca con preferencia en caso de que le interese. Y en caso de no hacerlo el comprador pueda inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, para saber si se puede vender una finca rústica arrendada es muy importante conocer el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003, así como ponerse en manos de profesionales cualificados que conozcan a fondo la legislación vigente y que puedan asesorarte de forma correcta.

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