Si tienes una vivienda en alquiler probablemente te hayas planteado en alguna ocasión esta duda: ¿cómo rescindir un contrato de alquiler? Una duda más común de lo que crees. Pero la rescisión de un contrato de alquiler no tiene por qué deberse únicamente a una mala situación entre las partes del contrato.

Contar con los conocimientos adecuados al respecto siempre es conveniente, por eso vamos a explicarte cómo rescindir un contrato en caso de que próximamente vayas a firmar un contrato de alquiler o cuentes ya con un inquilino. En caso de que tengas cualquier duda o necesites apoyo de profesionales con experiencia legal en el sector, puedes contar con los profesionales de GILMAR y nuestro servicio de asesoramiento inmobiliario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la que establece los casos en los que se puede dar la rescisión de un contrato de alquiler, ya sea de primera o segunda vivienda, y tanto por parte del arrendador como por la del arrendatario, de la misma manera que también detalla qué tiene que tener un contrato de alquiler.

Cómo rescindir un contrato de alquiler como propietario de una vivienda

Aunque generalmente esta relación contractual se resuelva con el desistimiento del contrato de alquiler una vez este haya finalizado y al margen de lo que pueda haberse establecido en el contrato de alquiler, existen algunos supuestos en los que el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos esta rescisión del contrato del alquiler puede producirse en cualquier momento si:

  • El inquilino no paga la renta establecida en el contrato que le corresponde.
  • El inquilino no paga la fianza o no paga la actualización de la misma.
  • El inquilino subarrienda o cede la vivienda a otras personas sin conocimiento del arrendador.
  • El inquilino provoca daños de forma intencionada en el inmueble o realiza obras que no han sido aprobadas.
  • El inquilino lleva a cabos actividades peligrosas, insalubres, molestas o ilícitas en el inmueble.
  • El inmueble ya no se destina a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino.
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Un caso especial es el que contempla el artículo 9.3 de la LAU, según el cual el arrendador puede recuperar la vivienda sin conceder una prórroga del contrato al inquilino. Este caso solo podría darse si:

  • El arrendador es una persona física.
  • Figura en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de cinco años para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (o el cónyuge en caso de sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial). 
  • El arrendador comunica al arrendatario la necesidad sobre la vivienda y especifica las causas con al menos dos meses de antelación a la fecha.

Preaviso e indemnizaciones por rescisión de un contrato de alquiler

Los derechos y obligaciones del arrendador de una vivienda están establecidos en la LAU, de la misma manera que el preaviso e indemnizaciones a las que debe hacer frente en caso de querer cancelar el contrato de alquiler.

La comunicación de rescisión de un contrato de alquiler será inmediata si se dan alguna de las causas mencionadas con anterioridad. Sin embargo, si el dueño necesita recuperar el inmueble debe realizar una notificación mediante burofax con un plazo mínimo de dos meses de antelación. 

Pero si pasados tres meses desde esta notificación no se ha ocupado la vivienda el inquilino dispone de un plazo de 30 días para ocuparla de nuevo. También tiene la oportunidad de solicitar una indemnización compensatoria que generalmente cubre los gastos por el desalojo o se trata de una mensualidad por año de contrato sin cumplir.

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Cómo finalizar un contrato de alquiler de vivienda siendo inquilino

El arrendador no es el único que tiene la posibilidad de cancelar un contrato de alquiler. De acuerdo a lo establecido en el artículo 27.3 de la LAU, el arrendatario puede forzar la rescisión del contrato de alquiler si:

  • El propietario no realiza las reparaciones necesarias (referidas en el artículo 21 de la LAU respecto a la conservación de la vivienda).
  • El propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

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Plazos y posibles compensaciones por finalización del contrato 

Si bien es cierto que, tal y como hemos mencionado previamente, existen casos estipulados en la ley por los que se puede forzar la rescisión del contrato de alquiler, para que el inquilino pueda cancelar un contrato de alquiler de forma unilateral una vez pasados los seis primeros meses de contrato, comunicándolo al propietario con 30 días de antelación. 

Pero si no han pasado seis meses desde la firma del contrato el inquilino deberá hacer frente a una penalización económica que corresponderá a la cantidad que faltaría por abonar del resto del año en vigencia del contrato.

Sin embargo, cabe un último caso establecido en el artículo 11 de la LAU, y es que las partes pueden acordar el desistimiento del contrato de alquiler y que el inquilino indemnice al arrendador con el importe de una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir. Si se tratara de menos de un año se indemnizaría con la parte proporcional.

Cualquiera de nuestras oficinas, como por ejemplo, la agencia inmobiliaria en la zona de La Moraleja te pueden ayudar a examinar un caso concreto, así como a revisar la documentación de cualquier contrato de compraventa o de alquiler. Pásate por nuestras oficinas y consulta todas las soluciones que GILMAR te ofrece para ayudarte con tus necesidades.

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